La Reforma Tributaria y la venta de inmuebles: un nuevo hecho imponible autónomo

La Ley 27430 de Reforma Tributaria incorpora como concepto de ganancia a los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, cualquiera sea el sujeto que las obtenga.

Osvaldo Purciariello, especialista impositivo de Arizmendi, explica que la Reforma Tributaria propone por un lado, la eliminación del impuesto a la transferencia de inmuebles y crea un hecho imponible autónomo para las personas humanas en el Impuesto a las Ganancias alcanzando al resultado de la venta de inmuebles el cual estará gravado a una alícuota reducida y única del 15%.

Excepción: casa habitación, exenta Actualmente, el artículo 20, inciso o), de la ley de Impuesto a las Ganancias estipula que el valor locativo de la casa habitación estará exento cuanto esté ocupada por sus propietarios. La reforma incorpora como exenta la enajenación de la casa habitación.

Este hecho imponible autónomo también alcanza a los resultados derivados de la transferencia de derechos sobre inmuebles (hipoteca, prenda, anticresis, uso y goce, servidumbres, etc.), cualquiera sea el sujeto que los obtenga. Se refiere básicamente a los derechos reales.

La determinación del resultado En este sentido, la Reforma Tributaria establece las siguientes cuestiones:

a) Se deducirá del precio neto de venta el costo de adquisición actualizado, mediante la aplicación del índice del artículo 89 de la ley (las adquisiciones o inversiones efectuadas en los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1º de enero de 2018 se actualizarán en base al Índice de Precios Internos al por Mayor -IPIM-), desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia.

En el supuesto de que el inmueble hubiera estado afectado a la generación de rentas gravadas por el impuesto, se deducirá a su vez el importe de las amortizaciones admitidas que oportunamente se hubieran computado y las que resulten procedentes hasta el trimestre inmediato anterior a aquel en que se efectúe su venta.

b) En el supuesto de tratarse de una venta a plazo o diferida, la ganancia generada con motivo del diferimiento y/o financiación tendrá el tratamiento respectivo conforme las disposiciones de la ley.

Podrán computarse los gastos (comisiones, honorarios, impuestos, tasas, etc.) que estén directa o indirectamente relacionados con las operaciones de ventas.

Se establece que estas ganancias se imputarán al año fiscal en que hubiesen sido percibidas. No obstante, cuando las operaciones sean pagaderas en cuotas con vencimiento en más de un año fiscal, las ganancias se imputarán en cada año en la proporción de las cuotas percibidas en este.

Vigencia Estas operaciones tributarán en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1º de enero de 2018 (en los términos que al respecto establezca la reglamentación), excepto cuando el bien se hubiera recibido por herencia, legado o donación y el causante o donante lo hubiese incorporado en su patrimonio con anterioridad a esta última fecha. Salvo este último supuesto, aquellas operaciones no estarán alcanzadas por el impuesto a la transferencia de inmuebles.